Нерухомість є специфічним об’єктом в цивільно-правовому обороті. Досить часто будинок, квартира або наприклад офіс можуть перебувати у власності кількох осіб.

При цьому в правовстановлюючих документах може бути зазначено, що конкретне приміщення або будівля, яке становить певну частину від цілого об’єкта (цілі об’єкт приймається за “одиницю”) перебувати у власності однієї з співвласників. Наприклад, це може бути нежитлове приміщення – офіс, площею 70 кв.м., що є 1/20 частиною будівлі.

Спільне володіння нерухомістю накладає певні обмеження на кожного співвласника. Основні з них такі:

• Співвласники володіють правом переважної покупки частини.
• При продажу частини її власник спочатку повинен запропонувати іншим співвласникам купити його частина, які вправі або придбати його частина або дати письмову відмову.

Так, на практиці виникали випадки, коли один із співвласників навмисне «блокував» продаж, оскаржив договір купівлі-продажу в судовому порядку з метою викупити частину майна за заниженою ціною.

Частина цілого об’єкта не може бути предметом застави. Тому не можна отримати кредит у банку, будучи власності частини.

Реконструкція за згодою співвласників. Для того, щоб зробити реконструкцію своєї частки із збільшенням або зменшенням її площі по-перше знадобитися згода решти співвласників, по-друге, доведеться робити перерахунок часткою, тому при збільшенні або зменшенні площі вашої частини теж саме відбувається з усім об’єктом. І щоб при додаванні всіх частин в результаті виходила одиниця необхідно заново визначати частки і кожному з співвласників отримувати нові правовстановлюючі документи.

Вирішення проблем, пов’язаних з режимом спільної власності

Позбутися від всіх перерахованих вище обмежень можна шляхом проведення процедури розділу об’єкта або виділу своєї частини з спільної сумісної власності. Тобто, необхідно виділити свою частину в одиницю (при наявності такої можливості).

Способи реалізації поділу (виділу частини) об’єкта нерухомого майна на практиці:

Укладення договору між співвласниками. Мирний, швидкий і найбільш ефективний спосіб, можливий при невеликій кількості співвласників у випадку, якщо вони не проти розділу об’єкта або виділу його частини. При великому числі співвласників ймовірність укладання такого договору дуже низька, навіть якщо ніхто з них не проти.

У судовому порядку. Всі спірні питання по розділу (виділу) звичайно ж можна вирішити в суді. також у суді можна оскаржити відмову від укладення договору між співвласниками, або якщо відсутня можливість «зібрати» всіх співвласників.