Недвижимость является специфическим объектом в гражданско-правовом обороте. Достаточно часто дом, квартира или например офис могут находиться в собственности нескольких лиц.

При этом в правоустанавливающих документах может быть указано, что конкретное помещение или здание, которое составляет определенную часть от целого объекта (цели объект принимается за «единицу») находиться в собственности одного из совладельцев. Например, это может быть нежилое помещение — офис, площадью 70 кв.м., есть 1/20 часть здания.

Совместное владение недвижимостью накладывает определенные ограничения на каждого совладельца. Основные из них:

• Совладельцы обладают правом преимущественной покупки части. При продаже части ее владелец сначала должен предложить другим совладельцам купить его часть, которые вправе или приобрести его часть или дать письменный отказ. Так, на практике возникали случаи, когда один из совладельцев умышленно договор купли-продажи в судебном порядке с целью выкупить часть имущества по заниженной цене.
• Реконструкция с согласия совладельцев. Для того, чтобы сделать реконструкцию своей доли с увеличением или уменьшением ее площади во-первых понадобиться согласие остальных совладельцев, во-вторых, придется делать перерасчет долей, поэтому при увеличении или уменьшении площади вашей части тоже самое происходит со всем объектом. И чтобы при сложении всех частей в результате получилась единица необходимо заново определять доли и каждому из совладельцев получать новые правоустанавливающие документы.

Решение проблем, связанных с режимом совместной собственности

Избавиться от всех перечисленных выше ограничений можно путем проведения процедуры раздела объекта или выдела своей части из общей совместной собственности. То есть, необходимо выделить свою часть в единицу (при наличии такой возможности).

Способы реализации разделения (выделения части) объекта недвижимого имущества на практике:

1. Заключение договора между совладельцами. Мирный, быстрый и наиболее эффективный способ, возможен при небольшом количестве совладельцев в случае, если они не против раздела объекта или выделения его части. При большом числе совладельцев вероятность заключения такого договора очень низкая, даже если никто из них не против.
2. В судебном порядке. Все спорные вопросы по разделу (выделения) конечно же можно решить в суде. также в суде можно обжаловать отказ от заключения договора между совладельцами, или если отсутствует возможность «собрать» всех совладельцев.