Основные требования к сделкам с недвижимостью

Статистика совершения нотариальных действий говорит о том, что каждую минуту в Украине нотариально удостоверяются два договора. Сделка совершенная в письменной форме подлежит нотариальном удостоверению только в случаях, установленных законами Украины или же по договоренности сторон. По требованию физического или юридического лица любая сделка с его участием может быть нотариально удостоверена.

Согласно Гражданскому кодексу Украины, обязательному нотариальному удостоверению подлежат следующие сделки (договора):

• договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества;
• договор дарения недвижимого имущества и договор дарения валютных ценностей на сумму, превышающую пятидесятикратный размер необлагаемого минимума доходов граждан;
• договор ренты и договор о передаче недвижимого имущества под выплату ренты;
• договор пожизненного содержания (ухода);
• договор найма здания или другого капитального сооружения (если он заключается на срок более трех лет);
• договор найма транспортного средства (когда такой договор заключается с физическим лицом);
• договор аренды жилья с выкупом;
• договор ссуды транспортного средства (кроме наземных самоходных транспортных средств);
• договор управления недвижимым имуществом;
• наследственный договор (дополнительно подлежит государственной регистрации);
• договор мены.

Любые сделки с недвижимым имуществом в Украине подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Как видно из перечня, большинство договоров являются именно сделками с недвижимостью.

Основные требования к сделкам с недвижимостью таковы:

• Нотариальное удостоверение сделки осуществляется нотариусом или другим  должностным лицом, которое имеет на это право (например, представителем исполнительного комитета сельского, поселкового, городского советов).
• Лицо, которое совершает сделку, должно иметь необходимый объем гражданской дееспособности (осознанность своих действий, по закону возникает с 18 лет, либо ранее в случае регистрации брака; при ограничении дееспособности необходимо согласие попечителя).
• Волеизъявления участника сделки должно быть свободным и отвечать его внутренней воле (применение физического или психического давления второй стороной или другим лицом недопустимо).
• Содержание сделки не может противоречить законодательству (например, подлежит признанию недействительным условие договора между двумя юридическими лицами о том, что стороны ни при каких условиях не будут требовать расторжения договора).
• Сделка должна совершаться в письменной форме.
• Сделка должна быть направлена на реальное наступление правовых последствий, обусловленных ею (нельзя рассматривать как сделку действия, которыми реальность наступления правовых последствий поставлена в зависимость от поведения сторон или других обстоятельств).

При несоблюдении обязанности нотариального удостоверения сделки с недвижимым имуществом, такая сделка является недействительной.