Налоги при купле-продаже коммерческой недвижимости в Украине

Купля-продажа офисов, складов, магазинов и другой недвижимости, принадлежащей к нежилому фонду, может облагаться налогом в размере от 6 до 20,5 % от ее стоимости. Налоговая ставка зависит от статуса продавца как субъекта хозяйственной деятельности и ряда условий, прописанных в действующем законодательстве.

Кто может продавать, покупать нежилые помещения

Заключать сделки о купле-продаже относительно коммерческой недвижимости вправе как юридические лица, так и ФЛП, ИП. При соблюдении норм закона отчуждать жилье в роли коммерческого помещения имеют право и физические лица, не занятые предпринимательской деятельностью.

ФЛП и юридические лица могут проводить деятельность только после регистрации соответствующего статуса в Едином государственном реестре, согласно Закону Украины «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований». В его XIV разделе расписано, какой размер налога уплачивают индивидуальные предприниматели. Он зависит от группы, к которой принадлежит предприятие в соответствии с его годовой прибылью и количеством наемных работников.

Перевод квартиры в нежилой фонд

Согласно ст. 319 и ст. 320 Гражданского кодекса Украины владелец вправе распоряжаться своим имуществом, а также использовать его в русле предпринимательства в соответствии с нормами закона. На возможность передачи жилого помещения в нежилой фонд указывает ст. 8 Жилищного кодекса Украины. Такая передача должна проходить на условиях, определенных законодательной базой.

На основе этих норм права физические лица, владеющие жилой недвижимостью (например, квартирой или частным домом) могут отчуждать ее, после чего использовать под офис, склад, контору или гостиницу.

Правила перевода объектов жилого фонда в коммерческий устанавливают исполнительные органы местной власти – городские и районные советы, а также областные. Правила формируются согласно с нормами права. Продавая свою коммерческую недвижимость, физическое лицо уплачивает государственный налог в зависимости от суммы договора. Размер налоговой ставки определяется по общей схеме налогообложения.

Перечень объектов фонда коммерческой недвижимости

Налоговый кодекс Украины устанавливает категории объектов недвижимости, которые являются частью нежилого фонда. Согласно п. 14.1.1291 этого документа, к ним относят:

• гостиницы, турбазы, дома отдыха, кемпинги, развлекательные комплексы;
• рестораны, бары, заведения общественного питания, включая их склады;
• офисные помещения;
• административные здания, конторы;
• торговые центры, крытые рынки, магазины, выставочные павильоны;
• СТО, крытые стоянки, гаражи;
• промышленные помещения и склады;
• хозяйственные постройки, приусадебные здания, мастерские;
• казино, игорные дома, концертные помещения и здания для публичных мероприятий;
• трансформаторные подстанции;
• прочие помещения.

Каждое нежилое помещение должно иметь технический паспорт. Для промышленных предприятий статус недвижимого имущества определен законодательно, что регулирует удержание налогов при продаже коммерческих помещений юридическими лицами.

Статья 191 Гражданского кодекса Украины постулирует, что предприятие является единым имущественным комплексом, который используется для предпринимательской деятельности. Крупный холдинг или небольшая фирма может быть объектом договоров и сделок целиком или частями, что не влияет на ставку налога. Юридическое лицо, выступающее в роли продавца недвижимости, получает денежную сумму по договору, которая вносится в государственную базу начисления налога на доходы предприятий.

Ряд ограничений, связанных с отчуждением недвижимости

Законодательная база предусматривает запрет на отчуждение недвижимости, относящейся к нежилому фонду. Он действует в случае, если есть судебное решение по поводу отягощений, отвечающих нормам закона.

Для ФЛП предусмотрено юридическое ограничение, которое касается упрощенного налогообложения. Оно возникает при проведении ряда операций с недвижимостью, которые совершаются в русле деятельности предпринимателя. Соответствующие нормы закреплены в п. 291.5.3 Налогового кодекса Украины. ФЛП, относящиеся к I-III группам, не могут использовать единый налог, если являются арендодателями:

• нежилых помещений и коммерческих зданий, суммарная площадь которых превышает 300 м2;
• земельных участков суммарной площадью более 2000 м2.

В указанных случаях предприниматели уплачивают налоги с продажи недвижимости из коммерческого фонда по общей схеме налогообложения.

Размер налоговой ставки и пошлин

Какая ставка налога уплачивается из договорной суммы при купле-продаже или других операциях с коммерческой недвижимостью, зависит от статуса продавца – к какому типу субъектов хозяйственной деятельности он относится. Сбор налогов регламентирован Налоговым и Гражданским кодексами, а также законодательными актами Министерства юстиции и Кабинета министров Украины для нотариусов, касающиеся регистрации таких договоров.

Доход от продажи коммерческих помещений и зданий облагается налогом в размере 18 % для юридических лиц, резидентов или нерезидентов Украины и 5 % для физических лиц-предпринимателей или владельцев коммерческой недвижимости, при соблюдении определенных условий.

При купле-продаже или других операциях с коммерческой недвижимостью государство удерживает пошлину за совершение нотариальных действий по заверке договора. Согласно ст. 3 декрета «О государственной пошлине», выданного Кабинетом министров Украины, ее размер составляет 1 % от суммы сделки, но не менее одного необлагаемого минимума. Если юридическое лицо приобретает имущество, находящееся в государственной собственности, ставка такой пошлины составляет 0,1 % от суммы договора.

Продавец нежилой недвижимости обязан оплатить военный сбор, размер которого составляет 1,5% от стоимости объекта продажи. Факт его оплаты нужно будет подтвердить нотариусу при заверке договора. Покупатель оплачивает обязательный взнос в Пенсионный фонд в размере 1% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Чтобы корректно определить стоимость объекта недвижимости, можно воспользоваться услугами экспертной оценки.

Проводить операции с коммерческой недвижимостью могут как юридические лица, так и ФЛП, физические лица, являющиеся ее собственниками. Перечень таких объектов и ряд ограничений на их отчуждение определяется нормами закона. Ставка взимаемого налога при купле-продаже коммерческих помещений регламентирована Налоговым кодексом Украины. Дополнительно удерживаются пошлины по нотариальной заверке, обязательный взнос в Пенсионный фонд и военный сбор.