Как открыть магазин или кафе в жилом доме: перевод в нежилой фонд

У многих предпринимателей, которые начинают свое дело или планируют расширение бизнеса, возникает закономерный вопрос: «Где найти хорошее помещение под офис, магазин, кафе и т.д.?». 

Многие бизнесмены находят выход: организовывают бизнес в жилом помещении. Особым спросом пользуется коммерческая недвижимость на первых этажах в многоэтажных домах. Ведь строить здание не всегда выгодно, особенно на начальном этапе становления компании. К тому же в современных городах сложно найти свободный земельный участок, особенно в центральной части, или помещение с необходимым целевым назначением в нужном районе.

Но для этого нужно обязательно перевести жилое помещение в нежилое.

Поэтому Алёна Лашко, юрист компании «Новое БТИ» подготовила детальный и понятный план действий по переводу помещения в нежилой фонд.

Специфика перевода недвижимости из жилой в нежилую

При переводе жилой недвижимости в нежилую нужно учитывать некоторые особенности:

• осуществить такой перевод имеют право только владельцы квартиры или другого помещения;
• если в числе владельцев есть несовершеннолетние дети или недееспособные люди, то нужно будет получить разрешение органов опеки

Требования к объектам для перевода

Объекты, которые планируется переводить в категорию нежилых, должны соответствовать таким требованиям: 

• квартира должна находиться в цокольном, на первом или втором этаже и располагаться над нежилыми помещениями;
• должна быть возможность обустроить отдельный и эвакуационный выход, а также пандус для лиц с инвалидностью;
• вход и выход не должны находиться в жилой части здания (проход для посетителей в офис, магазин, кафе и т.д. не может осуществляться через подъезд дома);
• в квартире при переводе в нежилое помещение никто не должен жить (невозможно оборудовать, например, магазин в квартире, и жить в соседней комнате);
• квартира не должна находиться в здание, которое признано памятником архитектуры, либо находится в аварийном состоянии, в стадии реконструкции;
• квартира не должна быть под арестом или в залоге. 

Какие объекты нельзя размещать в жилом доме

В многоквартирном жилом доме нельзя размещать такие бизнес-объекты:

• предприятия, которые распространяют вибрацию, шум, вредное излучение;
• промышленные цеха;
• пункты приема вторсырья;
• похоронные компании;
• общественные туалеты;
• пункты бытовых услуг, в деятельности которых используются пожаро- и взрывоопасные вещества.

Поэтому перед тем, как переводить квартиру в нежилое помещение, нужно изучить все нюансы, узнать, можно ли в этом месте открыть магазин, кафе или другое заведение, не будут ли против соседи и обслуживающая компания.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Без реконструкции помещения и без обустройства отдельной входной группы. 

Этап 1 
Обмеры объекта, получение вывода эксперта о возможности перевода в нежилое помещение и изготовление технического паспорта.

Этап 2
Подача подготовленных документов регистратору в Центр предоставления административных услуг (ЦНАП).

Необходимые документы для подачи: 

• технической паспорт, внесенный в электронный реестр;
• вывода эксперта о возможности перевода;
• паспорт и код собственника; 
• правоустанавливающие документы.

После этого вы получаете извлечение с реестра на право собственности.

Срок перевода: от 2 до 4 недель.

С реконструкцией помещения и обустройством отдельной входной группы.  

Департамент государственной архитектурно-строительной инспекции выдает набор условий для изготовления проектной документации для данного объекта. Подготовкой  под ключ таких документов занимается компания «Новое БТИ»:

1. Разрабатывает градостроительный расчет (проверка квартиры на предмет возможности перевода). 
2. Получает градостроительные условия и ограничения в Отделе архитектуры и градостроительства.
3. Разрабатывает проект реконструкции.
4. Заключает договора на авторский и технический надзор.
5. Выполняет экспертизу проекта.
6. Подает декларацию о начале строительных работ в Департамент государственной архитектурно-строительной инспекции. 
7. Изготавливает технический паспорт. 
8. Оформляет декларацию о готовности объекта к эксплуатации.
9. Получает справку о присвоении адреса. 
10. Регистрирует право собственности на данный объект нежилого фонда.

Если помещение, которое переводится из жилого в нежилое, не имеет отдельного входа, то необходимо согласование, обустройство и узаконение входной группы. Это возможно, если не затрагиваются места общего пользования и не разбирается большая площадь несущей стены на фасаде здания. 

Срок перевода: от 3 до 6 месяцев.

Таким образом мы видим, что перевод квартиры в нежилой-коммерческий фонд является многоэтапной процедурой, которая требует грамотного оформления документации и взаимодействия с государственными органами.  

Поэтому мы всегда советуем при бесплатной консультации передать данную процедуру специалистам, которые имеют в этом вопросе большой опыт. Это значительно увеличит шанс ускорения процесса и экономии личного времени и нервов.