Как проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке самостоятельно

Покупка квартиры — это серьезное капиталовложение. Чтобы не переживать о возможных подводных камнях, стоит убедиться в том, что квартира “чистая” по документам. Лучше сделать это самостоятельно или обратиться к опытному юристу. Ведь риэлтор не вникает во все юридические тонкости, а нотариус проверяет законность документов по факту, не вникая в прошлую историю квартиры.

Поэтому для помощи вам, наш юрист отдела по работе с клиентами Анна Яворская, подготовила детальный план действий по тому, как проверить квартиру и застраховать себя от негативных последствий.

Получите бесплатную консультацию

Шаг 1. Проверить продавца жилья.

1. Проверить оригинал паспорта и документы на квартиру.

• сравните соответствуют ли данные в паспорте и в документах на квартиру;
• очень внимательно проверьте паспорт на предмет его оригинальности, всмотритесь в фотографию и лицо продавца;  
• проверьте личность человека на сайте Государственной миграционной службы (нужны номер и серия документа) по паспортным данным. А по идентификационному коду вы на этом сайте сможете увидеть дату рождения и пол человека, которому принадлежит код.

Также стоит обратить внимание на: 

• то как ведет себя человек — нет ли видимых признаков алкогольной, наркотической зависимости, психических отклонений, а если продавец старше 80 лет, нужно по возможности узнать не выступают ли родственники против продажи. Иначе в будущем родственники продавца, могут оспорить продажу. 
• прописку продавца. Часто в поддельных документах, продавец находится в Луганской/ Донецкой областях или неизвестных селах.

Если перед вами представитель собственника, тогда стоит внимательно проверить доверенность, а именно:

• действительный ли документ по срокам на момент вашего соглашения;
• имеет ли человек право подписи договора продажи квартиры;
• личные данные – сравните, правильно ли в доверенности указаны ФИО, серии и номера паспортов, идентификационные коды владельца и представителя. Для этого обязательно посмотрите оригиналы паспорта и ИНН обеих сторон.

Шаг 2. Проверить право собственности.

1. Попросите оригинал документа на квартиру. Это может быть:

• свидетельство о праве собственности;
• договор купли-продажи, дарения;
• свидетельство о праве на наследство;
• решение суда, где продавец признан собственником. 

2. Удостоверьтесь в подлинности свидетельства о праве собственности и решения суда.

• Свидетельство о праве собственности. Если датируется от 2013 года, можно сделать справку в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, где увидеть кто собственник. Данная услуга платная.

Если же никакие действия с недвижимостью не проводились и она зарегистрирована до 2013 года, то придется обратиться в коммунальное БТИ за справкой.

• Решение суда. Проверьте в Едином реестре судебных решений. И обратите внимание на дату решение, если оно было принято недавно, может быть вероятность того, что его захотят обжаловать другие претенденты на собственность.

3. Узнайте нет ли других наследников, если право собственности у продавца возникло на основании свидетельства на наследство.

Шаг  3. Проверьте насколько часто перепродают данное недвижимое имущество.

Для этого вам нужно обратиться к нотариусу или государственному регистратору. Эти данные находятся в закрытом доступе. 

Шаг 4. Проверьте квартиру на предмет арестов, ипотек, залогов, судебных разбирательств и долгов по коммунальных услугах.

1. Арест, ипотека, залог — эту информацию вы увидите в информ справке из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.
2. Судебные разбирательства. 

Для этого вам нужно зайти на сайт Единого реестра судебных решений. Вам нужно ввести в поисковую строку адрес квартиры, название и дату документа о праве собственности. Или же вы можете найти информацию на сайте Судебной власти можно найти информацию по ФИО владельца квартиры.

3. Долги по коммунальным услугам. 

• проверить на сайте Единого реестра должников. Попробуйте ввести фамилию владельца или любого лица, прописанного в квартире;
• попросите у продавца предоставить справку из ЖЕКа или Объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСББ) про отсутствие задолженности. Справка должна быть «свежей». 

Шаг 5. Проверьте соответствует ли площадь, отсутствие самовольных изменений по факту и в документах.

Попросите у продавца технических паспорт и сравните указанные в нем данные с реальным планирование квартиры. Если вы видите несоответствия, то вам необходимо убедиться в наличии разрешения на перепланировку от официальных органов. 

Шаг 6. Проверьте прописаны ли другие люди в квартире.

Попросите у продавца предоставить свежую справку из Центра предоставления административных услуг (ЦНАП) о прописанных в квартире людях. И ни в коем случае не соглашайтесь на покупку, пока в ней кто-то прописан, кроме собственника.

Шаг 7. Проверьте разрешение на продажу мужа/жены или органов опеки. 

В таком случае продавец должен вам предоставить письменное нотариально заверенное согласие на продажу. И официальное разрешение органов опеки.

Как мы видим процесс проверки квартиры требует немало времени и внимательности. И, к сожалению, недобросовестные продавцы могут находить и другие лазейки. Поэтому мы всегда советуем по возможности обращаться к опытному юристу, который сможет помочь вам провести безопасную сделку и остаться в выигрыше.

Закажите бесплатную консультацию у нашего юриста.