Як правильно оформити «Завдаток» при купівлі квартири?

Власне житло – мрія кожної дорослої людини. І на порозі покупки нерухомості ми готові піти на все, аби наблизити довгоочікуваний момент підписання договору про купівлю-продаж. Але передача права власності на нерухомі об’єкти – не такий вже швидкий процес. І щоб підтвердити серйозність намірів, власники квартир часто просять залишити «завдаток».

Що таке «задаток» при купівлі квартири?

Цивільний кодекс України називає завдатком якусь суму грошей або рухоме майно, що передається кредиторові боржником у рахунок встановлених договором платежів для закріплення зобов’язань і забезпечення їх виконання. При здійсненні купівлі-продажу квартири кредитором виступає продавець нерухомості, а боржником – покупець.

Завдаток виступає підтвердженням серйозності намірів обох сторін: так як при порушенні зобов’язань з боку власника нерухомості він зобов’язаний повернути покупцеві отриманий платіж в подвійному розмірі, а при невиконанні умов угоди покупцем – виплачені гроші належать продавцю.

Для несення передбаченої ЦКУ відповідальності сторони повинні оформити письмовий договір, відповідний вимогою цивільного права. При складанні договору важливо оформити суму, що передається власнику квартири саме в вигляді завдатку. Якщо ж цього не зробити, передані власнику квартири гроші будуть вважатися авансом.

Документи для оформлення завдатку

Щоб юридично правильно оформити завдаток і убезпечити свої гроші, покупцеві потрібно вказати його наявність при складанні основного договору або укласти додаткову угоду до договору купівлі-продажу. Тому для оформлення платежу юристу потрібно надати цілий пакет документів, що підтверджують права сторін на вчинення правочину.

Перелік документації, необхідної для оформлення завдатку, представлений:

1. Оригіналом паспорта та ідентифікаційного коду продавця.
2. Оригіналом паперів, що підтверджують право продавця розпоряджатися зазначеним об’єктом нерухомості (свідоцтво про право власності, дарча, документ про право на спадщину з відміткою про держреєстрацію майнових прав, рішення суду про присудження права власності, інформаційна довідка з Держреєстру реєстрації прав на нерухомість).
3. Технічним паспортом або довідкою БТІ про технічні характеристики об’єкта. Ці документи потрібно порівняти з даними правовстановлюючих паперів з метою уникнення непорозумінь.
4. Документами, що засвідчують родинні зв’язки (свідоцтво про шлюб, смерть, шлюбний договір).
5. Інформацією про наявність неповнолітніх дітей та їх реєстрації в зазначеній квартирі (наявність малолітніх дітей ускладнює купівлю-продаж квартири, так як їх виписка вимагає узгодження з місцевими органами опіки та піклування).

Крім того, рекомендується перевірити наявність обтяжень на що продається об’єкт нерухомості через відкритий Державний реєстр речових прав. Для цього будуть потрібні паспортні дані власника і адреса продається квартири. Зробити це можна самостійно або звернувшись до нотаріуса.

Покупець при оформленні угоди повинен надати свої паспорт, ідентифікаційний код і свідоцтва про родинні зв’язки.

Якщо у вас є сумніви в документації, наданої продавцем, її аудит і підготовку до укладення угоди купівлі-продажу можна довірити фахівцям.

Термін передачі завдатку на квартиру

Чинне законодавство не містить обмежень на мінімальні або максимальні терміни внесення завдатку. Ключові пункти договору обумовлюються учасниками угоди і затверджуються юристом, як якась гарантія виконання зобов’язань.

Терміни виплати завдатку або авансу залежать в основному від фактичної готовності всіх документів, що вимагаються при укладанні угоди купівлі-продажу. Розмір платежу, обумовлені терміни передачі грошей необхідно вказати в договорі, щоб в разі порушення умов угоди однією зі сторін, вона зазнала встановлену законом відповідальність. Окремо в документ варто внести пункт про форс-мажорні обставини, в яких штрафні санкції до сторін договору не застосовуються.

Необхідна сума також не регулюється законодавством і встановлюється, виходячи з актуальної на даний момент укладання угоди вартості квартири.

Відповідальність за порушення зобов’язань

Статтею 571 Цивільного кодексу України встановлено правову відповідальність за порушення або припинення зобов’язань за договором, забезпечених завдатком. Це означає, що у разі порушення договірних умов з боку покупця – виплачені гроші залишаються у продавця, при наявності порушень з вини власника квартири – він зобов’язаний повернути отриманий завдаток і виплатити компенсацію в такому ж або більшому розмірі.

Друга частина цієї статті також вказує на можливість встановлення суми компенсації з боку, винною в недотриманні обумовлених договором умов, стороні, що зазнала збитків у розмірі, що перевищує розміри завдатку, якщо це не суперечить вимогам ЦКУ, іншим актам цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності і справедливості.

Відшкодування можливе тільки при оформленні переданих грошей, як завдатку, а не авансу. При внесенні авансу можливо тільки повернення переданої суми при припиненні зобов’язання, що більш вигідно для продавця, ніж для покупця.

Грамотна підготовка документів для передачі прав власності на нерухомий об’єкт – запорука швидкого завершення угоди і відсутності претензій з боку учасників договору в подальшому.